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龙头房企开启模式之争

2018-12-06 19:09:31

龙头房企开启模式之争

1月7日,恒大公布2013年业绩,成为第七家进入千亿阵营的房企。截至2013年12月底,恒大集团全年累计实现合约销售金额1003.97亿元,较2012年同比增8.8%。值得一提的是,恒大仅用三年实现了销售翻番、进入千亿元俱乐部的目标。

5年前,房企百亿军团只有10家;如今,房企千亿俱乐部已扩容至7家,万科、万达、绿地、保利、中海外、恒大、碧桂园。

伴随着2007年以后的货币扩张,内地房企也经历了一轮高速增长。但在2013年,超大型房企的规模增速开始变慢,万科、保利、恒大等开始刻意控制规模增速,转而关注效益和质量的提升。

正如保利地产董事长宋广菊所言,房地产行业已进入相关多元化阶段,千亿级房企每家都在思考如何多元盈利的问题,房企模式和理念之争也已开始。

从昔日的万保招金,到如今的万绿万恒,5年来,房企座次排名急剧变化。绿地集团成功在港借壳上市后,商业地产、海外业务进入快速发展期,其2013年前11月销售额达1342亿,同比增长59%,成为距离万科近的房企。

中海外去年8月发出重组信号,母公司拟注入涉及超3000万平方米的土储。业内人士认为,中海外此次地产业务整合,不仅将极大提升其市场占有率,在规模上或撼动万科老大地位。

在商业地产领域一枝独秀的万达,目前拥有持有面积达1700万平方米,预计2014年底达2300万平方米,规模将跃居全球,这与专注于住宅开发领域的万科形成鲜明对比。

5年来,保利对万科依然穷追不舍。保利既拥有得天独厚央企资源的背景,又遵循高周转高杠杆的市场化运作方式,使其兼具了万科规模化和中海外会赚钱的特征。

薄利多销的恒大异军突起,从以前的深耕三四线城市,2013年加紧布局一二线城市。从前七大房企的土地储备来看,恒大地产的土地储备总量多,达到1.294亿平方米。

碧桂园也成为了冲击千亿阵营的另外一匹黑马。2013年以来,碧桂园提高拿地效率、加快高周转,海外项目也进入收获期,在全民营销的战争中收获1050亿,同比大幅增长153%。

千亿级房企阵营扩大,随之而来的将是行业集中度的进一步提高和企业利润的普遍收窄,房地产企业的竞争格局也将日趋激烈。

恒大集团2014年销售目标定为1100亿元,比2013年的目标增幅仅10%,这是否过于谨慎?

接近恒大的分析人士认为,恒大从2011年开始每年增幅都保持在10%左右,发展态势稳健。但从另一个角度而言,这意味着,超大型房企未来的竞争不在规模而在商业模式。之前地产商的排序,是看谁能在市场调整期储备土地,靠土地溢价。未来,房企的融资能力、周转能力和多元化路径将成为决定因素。北京中原地产市场总监张大伟表示。

CRIC研究中心认为,房企的销售体量在进入千亿尤其是两千亿行列后,对规模扩张的速度需求普遍下降。

首先,企业保持惯性的匀速扩张,增加的体量已非常可观。以万科为例,在销售突破两千亿后,如每年保持20%的增长,每年新增体量就达400亿元-600亿元,相当于目前一个第三梯队房企的体量。企业只要把这块新增体量经营好,就已能满足正常扩张需求。

其次,新增体量过大易造成管理和人才资源短缺,给运营带来风险,而龙头房企区域扩张的红利基本耗尽。目前,龙头房企基本已实现全国化布局,未来区域扩张主要是强化已进入城市的深耕力度,同时更多地布局三四线城市,或者向海外拓展。届时龙头房企将面临更激烈的竞争,依靠区域扩张来推动业绩增长的空间大大减小。

万科等龙头房企早已洞察这一趋势,今后相对于规模增长,利润提升成为更为核心的战略任务。

事实上,包括上述千亿级房企在内的大型房企均已开始布局提升利润能力。一是加快多元化进程。万科2010提出做商业地产,涉足多元化,其后又将业务拓展至旅游地产、养老地产,以及海外业务;恒大在足球之后开始卖水,并与哈佛合作走高端路线。保利地产高调宣布进军养老地产,并试图打通产业链。绿地和碧桂园的海外业务进展迅速。

二是加强成本控制。万科开启住宅工业化道路,同时通过管理优化降低三费。

三是经营重心从增量资源转向存量资源。恒大对其供应商的整合已经很成熟,成本控制伴随向已、二线城市转移也有加强的趋势。

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